Investition in Wellnesshotels
(Spa) – Top Tips eines Experten
Der Begriff Wellness setzt sich zusammen aus den beiden Wörtern Wellbeing und Fitness.
Er steht für Wohlbefinden und Gesundheit, in Kombination mit gesunder Ernährung, Entspannung, Schönheitspflege und körperlicher Fitness. Anstatt des englischen Begriffs Wellness wird als Zusatz oft auch das Wort Spaangefügt. Dieses lateinische Wort bedeutet Gesundheit durch Wasser. Damit sind bereits alle Voraussetzungen für das Betreiben eines Wellnesshotels Spa gegeben. Somit sind auch die Kriterien für ein Investment in diese weltweite und renditeorientierte Wachstumsbranche aufgezeigt und damit optimierbar.
Aktives Management oder ausgelagert?
Ein Teil der Investoren achtet lediglich auf die Rendite, ohne ein weiteres Engagement zu suchen. Andere sind zusätzlich über eigene Aktivitäten, oder auch Zugehörigkeit zu einer Dienstleistungsgruppe, am aktiven Hotelgeschäft mit Wellness-Einrichtung interessiert. Für diese Gruppe entsteht eine erhöhte Wertschöpfung aus Ertrag von Dienstleistung plus des Gewinns des üblichen Hotelbetriebs.
Was sollte das Hotel seinen Gästen bieten?
In der Auswahl der Kriterien ist darauf zu achten, sofern es sich um ein Bestandshotel mit hoteleigenem Wellnessbereich handelt, dass das Wellness-Angebot analog der Grösse, Lage und der Preisklasse des Hotels ausfällt. Dazu gehört auch eine Wellness-Vital-Küche. Jedes Wellness-Hotel sollte bei allen Mahlzeiten mindestens ein Gericht für vollwertige Ernährung sowie vegetarische Gerichte anbieten können. Gleiche Voraussetzungen gelten auch für zukunftsorientierte Wellnesshotel-Projekte in Planung, mit vorgegebener Rendite.
Wichtigste Grundausstattung eines Wellnessbereichs
Zur Grundausstattung des Wellnessbereichs gehören Sauna, Dampfbad, Ruheraum, Solarium, Whirlpool und ein Massage-Angebot. Die erweiterte Klasse bietet einen Swimming-Pool mit Massageliegen sowie, optimiert, einen Trainingsraum mit Fitness-Geräten. Bei ausreichend Platz dehnen sich solche Anlagen bis in den Aussenbereich aus und können auch von einem Tauchweiher anstatt einem Tauchbecken, begleitet sein.
Die empfohlenen Kriterien des Experten
Verschiedene Vorschriften für die Ausstattung des Wellnessbereichs sind zu beachten: Der Innen-Pool muss, je nach Sterne-Kategorie, mindestens 40-60 qm gross sein. Für die Saunalandschaft gelten eine bis drei Innensaunen. Dazu kommen kosmetische Anwendungen und Entspannungsmassagen sowie auch Körperanwendungen wie warme Wannenbäder oder Kneippanwendungen. Der Fitnessbereich in einem Wellnesshotel sollte, gemessen an der Hotelkategorie, mindestens 20-50 qm gross sein.
Wichtig ist eine eindeutige Ausrichtung des Hotels auf den Wellness-Gast. Dazu kommen das Angebot einer Vitalküche und die Fitness-, Entspannungs- und Beautybereiche. Auch eine ruhige und /oder naturnahe Lage bildet ein wichtiges Merkmal für die Auslastung und einen steigenden ROI.Es ist darauf zu achten, dass die Wellness-Einrichtungen dem neuesten Stand der Verfahrenstechnik entsprechen und kontinuierlich mindestens zu 70 % ausgelastet sind. Bei ausgedehnten Wellness-Angeboten sollte nach Möglichkeit dem Gast auch eine medizinisch oder therapeutisch ausgebildete Fachperson zur Verfügung stehen.
Wird ausreichend für Wellness Spa-Ausstattungen geworben (Internet, Homepage, Prospekte, Touristikgesellschaften etc.) kann eine hohe Auslastung und damit eine entsprechende Rendite erzielt werden. Im Zusammenhang mit dem Ertrag aus den üblichen Beherbergungseinnahmen plus einer gehobenen Gastronomie, ist eine Investition in ein Hotel mit ausgebautem Wellnessbereich besonders rentabel.
Sechs Faustregeln für die Investition in ein Wellness-/Spa-Hotel
- Möglichst Core-plus-Objekte; Eine abgewickelte Renovierung soll nicht älter als 10 Jahre sein
- Aktueller technischer Stand der Einrichtungen unter Beachtung therapeutischer Vorgaben
- Hohe Auslastung und Prestige, sowie Wachstumspotential (organisatorisch und vor Ort)
- Zugang zu weltweiten Reservations- bzw. Buchungssystemen
- Krisensicherheit, stabiler Cash Flow, angemessene Rendite, zeitgemässe Finanzierung
- Regelmässige Prüfung hinsichtlich der Dienstleistungen und Ausstattung (Risikominimierung).
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